Nye regler i avhendingsloven og ny forskrift fra 01.01.22

Stortinget vedtok i 2019 endringer i lov om avhending av fast eiendom i 2019 der den viktigste endringen er at en bolig ikke lenger kan selges med en «som den er» klausul, og at selgeren i større grad enn tidligere må dokumentere boligens tekniske tilstand. Endringene i loven har som mål å gjøre bolighandelen tryggere for kjøperne. Det er også vedtatt en ny forskrift til avhendingsloven som fastsetter minstekrav til tilstandsrapporter i bolighandelen. Forskriften er i realiteten en detaljbeskrivelse av hvordan de enkelte deler av en bolig skal vurderes og omtales. Både lovendringene og den nye forskriften trådte i kraft 1. januar 2022.

Med forskriften og endringene i loven gis selgeren et sterkere incentiv til å innhente en tilstandsrapport som oppfyller forskriftens mange krav, slik at det fremskaffes mer og bedre informasjon om objektet enn det selgeren selv har og kan gi. Kjøperen får dermed et bedre beslutningsgrunnlag før budgivning, og unngår kjedelige overraskelser i ettertid. Men, en kjøper har selv ansvar for å sette seg inn i opplysningene i rapporten, og kan ikke påberope som mangel noe som kommer frem i tilstandsrapporten.

Den mest omtalte lovendringen – adgangen til å selge «som den er» fjernes ved salg til forbrukerkjøper, jf. ny § 3-9 andre ledd

Adgangen til å selge «som den er», eller med andre generelle forbehold, fjernes for forbrukerkjøp. Det er kun spesifiserte og konkrete forbehold som tillates. Hensynet bakbestemmelsen er når en selger ikke lenger kan fraskrive seg ansvar for skjulte feil og mangler, vil vedkommende ha en egeninteresse i å undersøke og opplyse om eiendommens faktiske tilstand før salget. Selger vil være den som har risikoen for at tilstanden samsvarer med hva kjøper kan forvente i henhold til avtalen. Til dette vil selgeren normalt ha behov for profesjonell hjelp, både av eiendomsmegler og bygningssakkyndig for å fremskaffe og formidle relevanteopplysninger.

Kjøpers undersøkelsesplikt tydeliggjøres, jf. ny § 3-10 første ledd

Etter den nye bestemmelsen anses kjøper å kjenne til det som går tydelig frem av tilstandsrapport og andre salgsdokumenter. . Dette var også gjeldende rett tidligere, men er nå inntatt uttrykkelig i loven. Dersom kjøper ikke setter seg godt inn i salgsdokumentene, kan det ikke i ettertid reklameres over noe som fremkommer av salgsdokumentene. Det forutsettes imidlertid at opplysningene er gitt på en klar og utvetydig måte.

Egenandel for kjøper på kr 10.000, jf. ny § 3-1 fjerde ledd

Kjøperen må selvdekke tap og kostnader ved mangler opp til et beløp på kr 10.000,-. Beløpet kommer til fradrag ved utmåling av et prisavslag som overstiger dette beløpet.

Innvendigarealavvik, jf. ny § 3-3 andre ledd

Dersom innvendigbygningsareal er mindre enn opplyst, vil det i utgangspunktet være en mangel dersom avviket er mer enn 2 prosent og utgjør minst én kvadratmeter.

Når gelder de nye reglene fra?

Avgjørende for når de nye bestemmelsene og forskriften skal legges til grunn, er tidspunktet for når kjøpekontrakten ble inngått. Bud som er akseptert etter 31.12.21 reguleres av den lovendringene.

‍